(Xây dựng) – Theo Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh (HoREA), tất cả các dự án đã có Quyết định chủ trương đầu tư và các dự án có quỹ đất hỗn hợp đều bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư và thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, là nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Ảnh minh họa (Nguồn: Internet).

Dự án có quỹ đất hỗn hợp gặp vướng

Từ ngày 01/7/2015 đến tháng 8/2018, UBND TP Hồ Chí Minh chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc công nhận chủ đầu tư 170 dự án nhà ở thương mại, trong đó 44 dự án có quyền sử dụng đất ở (25,9%), 126 dự án có quỹ đất hỗn hợp (74,1%). Kể từ tháng 9/2018 đến nay, tất cả các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, đều phải thông qua Sở Kế hoạch và Đầu tư để trình UBND thành phố ban hành Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Hiện nay, tất cả các dự án có Quyết định chủ trương đầu tư và các dự án có quỹ đất hỗn hợp đều bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư và thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

HoREA cho biết, hiện đang có cả 02 vướng mắc về quyền sử dụng đất ở hợp pháp và khái niệm nhà đầu tư, chủ đầu tư, bởi 74,1% dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp (thường bao gồm khoảng 10% đất ở, 80% đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, 10% đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước trực tiếp quản lý) khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở phải thực hiện thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 32, Luật Đầu tư và Điều 170, Luật Nhà ở. Tuy nhiên, sau khi đã có Quyết định chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư lại không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và do đó cũng không làm được thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án.

Trong khi đó, Khoản (1.b) Điều 169 và Khoản 2, Điều 191, Luật Đất đai cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. HoREA cho rằng, quy định phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là một vướng mắc rất lớn và cũng là một nguyên nhân chủ yếu gây ách tắc thị trường BĐS hiện nay.

Cơ quan nào duyệt hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500?

Theo HoREA, sau khi đã có Quyết định chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư không được cơ quan có thẩm quyền nhận hồ sơ trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, do Khoản 7, Điều 19, Luật Quy hoạch đô thị quy định “chủ đầu tư tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”, trong lúc Khoản (8.a) Điều 33, Luật Đầu tư quy định ghi tên “nhà đầu tư” trong Quyết định chủ trương đầu tư dự án nhà ở đã được giải phóng mặt bằng.

Trong khi đó, khoản 4, Điều 30 và khoản 1, Điều 31, Luật Quy hoạch đô thị quy định “Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng”. Và khoản (2.d) Điều 28, Luật Xây dựng quy định: “Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng”.

Như vậy, sau khi đã tạo lập được quỹ đất đầu tư và đã có Quyết định chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết. Nếu không có quy hoạch chi tiết được duyệt thì không thể lập dự án đầu tư xây dựng và thực hiện thủ tục hành chính tiếp theo là công nhận chủ đầu tư dự án.

HoREA nhất trí với kiến nghị của Sở Xây dựng giải quyết vướng mắc này theo các bước: Bước 1, Sở Kế hoạch và Đầu tư trình UBND thành phố ban hành Quyết định chủ trương đầu tư cho nhà đầu tư; Bước 2, Sở Quy hoạch – Kiến trúc, UBND quận, huyện thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án của nhà đầu tư; Bước 3, Sở Tài nguyên vàMôi trường thực hiện thủ tục giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời phối hợp với Sở Tài chính để hướng dẫn nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư; Bước 4, Sở Xây dựng chủ trì tổ chuyên gia, thực hiện thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, trình UBND thành phố công nhận chủ đầu tư dự án, chấp thuận đầu tư dự án.

Về lâu dài, HoREA đề nghị các bộ, ngành, Chính phủ, Quốc hội hết sức quan tâm giải quyết sự chồng chéo, thiếu thống nhất, thậm chí có trường hợp mâu thuẫn, xung đột của các khái niệm, các thuật ngữ, cụm từ trong các Luật, các văn bản dưới Luật, để đảm bảo tính đồng bộ, tính hệ thống của hệ thống pháp luật.

Thanh Nga